Proposta Comercial
- Studio Sibipiruna
- 11 de set. de 2019
- 5 min de leitura
Projeto: Empreendimento de Comércio e de Serviços _studiosibipiruna
Código da firma: 2019-0002/31
Arquitetos juniores: Caroline Acerbi, Marina Almeida, Martijn Scholten e Rafaela Rezende
Gestor da fase 2 (EI): Caroline Acerbi
Empreendimento pretendido
Endereço: Rua da Bandeira, 370 - Bairro Tibery
Área do terreno: 2.354,60 m²
Nossa proposta para o empreendimento é um edifício com aproximadamente 15 pavimentos que englobam atividade comerciais, corporativas, culturais e de lazer. Queremos criar um espaço que promova a diversidade de usuários, encontros, parcerias, e que se integre com a cidade. Para isso, propomos uma praça semi-pública no nível do pedestre, onde poderão ser realizados eventos ao ar livre e feiras, e um espaço multiuso no interior do edifício para apresentações e exposições culturais. Nossa ideia é criar oportunidades para que o empreendimento sempre tenha uso, dentro e fora do comercial, bem como nos fins de semana.
Para entender qual público o projeto irá abarcar, foi realizado um estudo nos bairros mais próximos do terreno, sendo eles Tibery, Santa Mônica, Saraiva, Cazeca e Nossa Senhora Aparecida para identificar o perfil dos moradores e potenciais usuários do espaço. O resultado mostrou que a maior parte da população está entre 20 e 64 anos (homens e mulheres). Além disso, essa é a principal faixa etária esperada dos usuários que vivem em outras regiões da cidade, que podem trabalhar no prédio ou fazer uso de seus equipamentos e serviços.
Levando em consideração o crescimento da região em que o terreno se encontra, nos últimos anos, o empreendimento pretendido prevê diferentes propostas de uso, que englobam comércio, serviço e lazer. O intuito é criar um espaço que além de complementar o uso da área, seja convidativo para diferentes públicos, integrado a cidade, com uma praça semi-pública, que possa receber eventos variados e promover encontro entre os pedestres e usuários do espaço. A ideia é que o edifício seja usado em todos os dias da semana, para trabalho, serviços do dia a dia e lazer nos finais de semana, atraindo sempre um grande fluxo de pessoas.
Detalhamento da proposta _usos
Dentre seus diferentes usos, haverá uma área corporativa com diferentes tipologias de escritórios, entre as opções a serem oferecidas estão laje corporativa, reservada para grandes empresas que desejam se instalar no prédio; escritórios flexíveis com tipologia similar a da laje corporativa e layout flexível, direcionada para startups e coworking. Além disso, outra opção são os escritórios de salas menores voltadas para profissionais autônomos e pequenas empresas.
Próximo a essa área corporativa, como estrutura de apoio, será pensado um auditório para comportar palestras, reuniões, seminários, entre outros e podendo este ser aberto para o uso do público (reservas).
Outra estrutura presente no empreendimento que poderá ser usada pela comunidade é o FabLab, que poderá atender tanto às empresas instaladas no próprio prédio, quanto a comunidade no geral, promovendo cursos e dando abertura para o uso. Além disso também pode ser realizada uma parceria com os estudantes da Universidade Federal de Uberlândia (UFU), que está localizada próxima ao terreno.
Já nas áreas comerciais serão salas de 30m², divididas em alimentação e lojas, esse tipo de serviço ficará nos pavimentos mais próximos do nível do pedestre, para promover um acesso mais rápido e fácil. As salas podem também ser usadas de forma colaborativa, quando houver mais de uma “marca” dividindo a mesma sala, como forma de apoiar o desenvolvimento de pequenas empresas locais.
O empreendimento contará com um núcleo infantil, onde as pessoas que trabalham no edifício podem deixar seus filhos durante seu horário de expediente, no qual as crianças podem brincar sob supervisão de monitores.
Nosso diferencial _fluxos
Uma intenção preliminar do projeto é a mistura entre os usos presentes no edifício, como uma forma de produzir, sejam encontros, conversas, parcerias, entre outros. Para isso, serão criados espaços comuns que permitam o cruzamento entre os fluxos desses diferentes usuários.
Esses encontros podem ser internos e externos ao prédio sendo terraços, varandas, mezaninos, circulação, sempre procurando criar espaços agradáveis, com áreas verdes e quando possível, vista para o Parque do Sabiá.
Também foi pensada uma forma de tentar garantir que a implantação do empreendimento tenha um impacto positivo e um maior envolvimento por parte da população no seu entorno, criando um espaço cultural de multiuso, que poderá promover atividades com a participação da comunidade.
Estudo do impacto visual
Para identificar as possibilidades e variações de como a massa arquitetônica pode ser inserida na paisagem existente, foram realizados estudos com variações de área e altura, de acordo com as predisposições das leis de uso e ocupação da cidade de Uberlândia.
Inicialmente foi feita uma comparação entre as taxas de ocupação e coeficientes de aproveitamento máximo da Zona Mista e Setor de Vias Coletoras, que são as duas opções que a região em que o terreno está inserido proporciona, de acordo com o Mapa de Zoneamento da Prefeitura de Uberlândia.
Sendo assim, o Setor de Vias Coletoras foi a zona escolhida para o projeto, por possuir um maior coeficiente de aproveitamento e permitir uma maior área construída, visto que, quanto maior a área construída, maior a possibilidade de manter o retorno do prédio na perspectiva econômica e para a comunidade. Além disso, está prevista uma área livre, conectada com a cidade, que terá, além de áreas descobertas, uma grande área coberta para permitir a realização de eventos, protegidos das intempéries. Dessa forma, mesmo que ao fim do projeto não seja ocupada a área máxima permitida, há uma liberdade projetual.
No programa de modelagem Grasshopper, foi elaborado um modelo tridimensional a partir de parâmetros definidos, sendo estes: a área do terreno, o coeficiente de aproveitamento máximo, número e altura de pavimentos, diferenciando o térreo e o subsolo.
Para a geração da volumetria, a área resultante da subtração entre a área máxima construída (permitida pela legislação) e a área construída do primeiro bloco (térreo + n pavimentos), foi divida pela quantidade de pavimentos escolhida. Em seguida foram gerados planos de base quadrada distribuídos verticalmente de acordo com a altura desejada do pavimento.
Através do programa foi possível obter um quantitativo inicial de áreas e uma ideia sobre a volumetria do edifício proposto, de acordo com as máximas permitidas pela lei de uso e ocupação do solo.
Feito os estudos no Grasshopper, escolhemos três volumetrias mais significativas e que permitiam um comparativo volumétrico.
Proposta 1 - 1 Torre, 14 pavimentos de 470 m² (21,7 x 21,7 m), Térreo com 1648 m² , Subsolo com 3767 m² (taxas de ocupação máxima do térreo e do subsolo, de 70% e 80%, respectivamente).
Proposta 2 - 2 Torres, 14 pavimentos de 256 m² (16 x 16 m), Térreo com 1060 m², Subsolo com 3767 m². (taxas de ocupação máxima do subsolo, de 80%).
Proposta 3 - 1 Torre, 12 pavimentos de 422 m² (20,5 x 20,5 m), 3 pavimentos de 1060 m² (32,5 x 32,5 m, sendo um deles o térreo), Subsolo com 3300 m². (taxas de ocupação ideal do térreo e do subsolo, de 45% e 70%, respectivamente).
Propostas de orçamento sobre o serviço
Para chegar ao valor total do preço de venda do serviço, foram feitas estimativas com o valor da área máxima que pode ser construída (8241,31 m²), de acordo com a tabela de honorários do CAU. Depois foi estimado o valor de cada etapa de projeto de acordo com a proporção de tempo de execução disponível para cada uma, sendo a primeira o Estudo Preliminar, com data de entrega prevista para o dia 24/10/19 e a segunda o Anteprojeto, com a data de entrega marcada para o dia 06/12/19. Foram feitas 3 opções de orçamento, de acordo com cada tipologia volumétrica.
A partir das análises de orçamento, foi escolhida a proposta 3 como a melhor das possibilidades de aproveitamento da área de projeto, com o valor de R$ 429.153,33 a ser cobrado pelo serviço.
Comments